Los gastos comunes son uno de los puntos mas importantes dentro del presupuesto anual porque significa cuánto tendrá que pagar cada residente para mantener la calidad de vida dentro de la comunidad.
Si estás buscando comprar o arrendar un departamento, debes tener en cuenta el valor del gasto común que se genera en la comunidad. El valor promedio del gasto común en Santiago en el 2021 es de $80.000 y en algunas comunas como La Reina, Providencia, Peñalolén, Las Condes y Ñuñoa su valor promedio sobrepasa los $130.000.
¿Qué son los gastos comunes?
Los gastos comunes de los edificios son todos aquellos costos que genera un condominio para administrar, mantener y reparar los bienes de dominio común para su normal desarrollo y funcionamiento.
Constituyen un monto considerable en el presupuesto de los hogares, por eso es importante que quienes buscan arrendar o comprar una propiedad tengan en cuenta una serie de factores para ahorrar en este ítem.
La Ley de Copropiedad Inmobiliaria en su artículo 4 señala que "Cada copropietario deberá contribuir a los gastos comunes ordinarios como a los gastos comunes extraordinarios, en proporción al derecho que le corresponda en los bienes a dominio común, salvo que el reglamento de copropiedad establezca otra forma de contribución".
Tipos de gastos comunes
Gastos comunes ordinarios: son aquellos que están considerados en el presupuesto anual, como las remuneraciones del personal de aseo, seguridad, conserjes, y jardineros; mantención de espacios comunes, calefacción, ascensores, entre otros.
Gastos comunes extraordinarios: no están considerados dentro del presupuesto anual, por ejemplo, la creación de un nuevo espacio u obra que beneficia a toda al comunidad, como por ejemplo la construcción de una piscina o un quincho.
Se debe tener en cuenta que no todos los gastos comunes son fijos, pues existen cargos asociados por el uso y consumo de servicios, como lo pueden ser el gas, la energía eléctrica, agua caliente y/o calefacción central. Estos montos dependerán del consumo en el que haya incurrido individualmente cada hogar.
¿Cómo se calculan los gastos comunes?
Este gasto común se calcula en base a todos los egresos que hace una comunidad. En estos egresos hay distintas categorías de gastos, entra ellas están:
- Remuneraciones
- Administración
- Mantención
Al momento de sumar todas estas variable, se divide por el prorrateo de las unidades, esto quiere decir que cada departamento tiene un porcentaje de participación, que es calculada según los metros cuadrados que tenga la unidad en base a la participación total del condominio.
Veamos con un ejemplo:
Si el edificio mide 8.000 m2 y los departamentos son de 120 m2, representando un 0,015% del total. Si el gasto total del edificio es de $9.000.000, el valor de su gasto común será de $135.000. El cálculo se realiza de la siguiente manera:
- Prorrateo: 120 / 8000 = 0,015
- Gasto común: 9.000.000 x 0,015 = $135.000
Las variables
Existe un factor importante que tiene que ver con la cantidad de personas que habitan el edificio. La cuota de gasto común probablemente sea más baja en un edificio de 300 departamentos que uno de 30 unidades. Esto es por el hecho que son más las personas que pagan, por lo que tiende a reducir el gasto común por unidad.
El punto anterior tiene a favor que puede haber un ahorro a largo plazo, pero el problema es que se sacrifica un poco la comodidad: vivir en edificios tan grandes y concurridos trae problemas en la convivencia, esto es un hecho, por ejemplo mayor espera de ascensores, disminuye un poco la privacidad, entre otros.
Uno de los gastos más considerables tiene que ver con lo que desembolsan las comunidades por concepto de remuneraciones a los funcionarios del edificio (conserjes, auxiliares de aseo, jardineros y seguridad), que representa aproximadamente un 50% del total en Santiago.
Otro de los temas que debes tener en cuenta es la cantidad de espacios comunes que pueda tener el edificio, por ejemplo: piscinas, estacionamientos, lavandería, sala de cine, ascensores, gimnasios, salón de eventos, espacio para los pequeños, bar. Tanto los ascensores como las piscinas tienen mantenimiento, y eso deben ser mensuales, y en algunos casos cada dos semanas.
Entre más elementos tiene el edificio, más aumenta el gasto común. La recomendación en este caso es buscar un edificio que no sea tan grande (máximo de unas 150 unidades), y que tenga una de cada cosa: una sala de eventos, un gimnasio, una piscina, una sala de bomba, una sala de caldera o lo que consideres importante para tu hogar. De esta manera no aumentará tanto el gasto común.
Servicios de luz y gas
El precio del gas ha tenido una tendencia al aumento estos últimos años, este incremento afecta directamente en el gasto común. La luz en cambio no ha subido, ha bajado, manteniendo una curva estable, es por eso que te sugerimos buscar condominios que no tengan calefacción por gas en los espacios comunes, lo ideal es que sean independientes por departamento. También toma en cuenta buscar uno que sea 100% eléctrico (cocina, calefacción, etc.).
Preguntas frecuentes
¿Debo pagar gastos comunes aunque no utilice los espacios comunes?
Si, es obligatorio que todos los copropietarios de los departamentos paguen por el mantenimiento de las áreas comunes, incluso si no las usan de forma activa. Ningún propietario puede eximirse de esta responsabilidad. Además pueden incurrir en multas que a largo plazo pueden ser molestas.
¿Qué ocurre si el edificio no está completamente habitado?
En algunas ocasiones, las comunidades no se encuentran vendidas por completo o no están habitadas aún por sus propietarios. Si este fuese el caso, no debes preocuparte, el pago de los gastos comunes para viviendas que no se encuentren habitadas deben correr por parte de la inmobiliaria o por el propietario del departamento. He aquí la importancia de conocer el porcentaje que corresponde a tu vivienda u oficina.
